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2019-05-24 10:52:26

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  城市建設管理。是否守法合規是這次清理整頓“類。住宅”的前提。如果城市建設。包括后期使用的各。方面突破了法律。底線,必須清理整頓?!啊?。類住宅’亂象,損。害了城市規劃的權威性。和嚴肅性?!筆兇〗ㄎ魅喂私鶘?。說,這次清理整頓也。是維護城市安全和房地產市場秩序的重要舉措。

  “類住宅”在城市管理中處于。真空地帶。住宅有相應的物。業管理等。規章保障,辦公用房。也有相應的管理辦法?!?。類住宅”從功。能上轉化為住宅后,在城市管。理上沒有切入點。比如,住宅和。辦公用途的樓宇消防標準不一。樣,“類住宅”的“兩不靠?!蔽侍餼突岬賈孿酪?。;還會產生。人口管理的盲區,住宅。實行的是戶。籍制管理,人口統計非常清楚。,也納入社區管理。但“類住宅”。不落戶口,里面住了多少人、人。群怎么管。理等都沒有依據,造成社會管理混亂。

  同時,這。次清理整頓也利于維護消費。者的利益?!奧蛘?。類產品的消費者入住后實。際上不能作為普通。住宅,水電煤價格等運營成本非常。高,同時又。不能落戶,后續子女的。就學都成為問題?!憊私鶘剿?。

  市住建委副主任馬韌強。調,這次整頓清理的重點就。是開發商。根據前期調查和。試點掌握的情況看,這類項目實。際從獲得土地開始,開發商就。已經準備按照住宅的功能和。用途實施建。設和管理。比如,開。發過程中開發商用。陰陽圖紙預留一些排煙管道、。改變空間平面布局等一系列方法規。避監管,最后。形成事實上的“類。住宅”產。品?!罷庋南钅?,違。反了一系列法律規定,尤其違。反了規劃使用功能的規定。應。當說,在。這個過程中,開發商是策劃的主體,因此也是這次整頓的重點?!?/p>

  “類住宅”清理整頓。涉及的情況比。較復雜,。這次提出了。全面整頓、分類施策的要求。

  第一類,對。現在已經交付入住的。,明確三點:一。是重視房屋安全,特別是。房屋的消防。安全,責任由開發商和事實上。已經入住其中的業主共同承擔,政。府進行監管督促。二是。在人口戶籍、就學、公用設施配。套等方面,明確不能。參照住宅進行。三是對整。個已經交付入住的要記入。交易登記系統。在以后的轉讓。過程中對這類產品有一個明示,。告知“接盤者”這。是一個已經改變了功能用途的產。品。同時,在交易。過程中如果發現存在違。法的插層行為,應當在交易中給予限制。

  第二類,對在建設中。已經形成銷售,但并沒有交付。入住的,明確要求按。照規定整改。如果整改。完畢,剩余房源開發企業可以銷。售,但是鼓勵。出租。對于購房的業主,支。持依法維護權益,甚至可。以和開發企業協商退房,。但必須強調的。是,要以雙方訂立的合同為依據。

  第三。類,對目前還沒有進入市。場,正在建設過程中的,嚴格。按照現有的。系列規定整改,恢復。到原始的批準用途。

  通報典型正在。進行全面整改

  日前,記。者也實地探訪了位于閔行區的綠地。峰尚匯項目和浦江驛優商務廣場。項目,以及位于嘉定區的。D9空間項目和明發。商業廣場項目等4個清理整頓的。典型案例。

  嘉定區。明發商業廣場項目。在去年12月。通過竣工規劃。驗收,共267套房屋已。經全部銷售交付,但尚。未入住,房屋交易登記手。續也并未辦理。記。者在項目現場??吹?,樓房外側的總燃氣管道已經。被截斷,隨機走訪的位。于9樓的幾個房間。內,煤氣管道、。排煙管道、。排污管道都已。經被拆除。明發集團上。海公司總經理王瑋告。訴記者,。從2017年。1月嘉定。區開始試點整治。后,項目就著。手進行違規管道的。拆除,并禁止一切違規二次。裝修行為,包括違法插層。、分隔廚衛。等。但記者在項目。的一些樓層仍然。聽到了電鉆、敲打等。裝修的聲音,當向物業相關負責人提出進屋查看時,該負責人拒絕配合。

  在嘉定區,這樣已。銷售未入住的。項目共計19個,在閔行。區已銷售未入住。共計4個。根據《意見》。,已售未交付入住的項。目,要按照商業辦公房屋功能進行。全面整改,由相關部。門聯合驗收,不符合商業辦公。要求的,不。得交付,不得辦理房屋交易。登記手續。。閔行區。規土局副局長姚群鳳。表示,已經銷售未入住的。項目是閔行區本階。段整治的重點,包括拆除與商辦不。相符的結。構設施,包含未經批準鋪設的煤氣。管道、污水管道、煙。道,戶外拆除分表到?;У母骼喙?。道,尤其是改變公共部位的公共。功能,比如原有的廁所。做成水表間。直到整治達到規劃許可的條件,才能交付業主。

  幾個項目走。訪下來,記者發。現“家”是這些違法違規商。業項目宣傳廣告中最。常見的字眼,“?;丶藝婧謾薄盎隊??;丶搖?,似乎都在暗示這不是商業。辦公而是?!白≌?。但這。些“住宅”卻因為安全。和消防隱患、。水電煤費較高而。嚴重侵害了消費者的合法權益。

  在浦江驛優商務廣場項目。,記者看到,與樓宇僅一街之隔的?;褂屑概?層高商用寫字樓,。用于租售給企業辦公。上海復地驛。優房地產開發有限公司總經理鄭元。介紹,這棟樓宇共12層,。建筑面積9000多平方。米,共計。82戶,已于2017年。初全部交付業主。從今年4。月至今整改了18戶,后期要繼。續針對剩余業主做協調工作。

  在峰尚匯項目的3樓,記者。見到了一套已經整改完畢的4。0多平方米的戶型。墻面上還。留有拆除的。插層鋼板斷面,以及衛生。間和廚房、上下。水管道、排煙通道的拆。除痕跡。峰尚匯開發商、上海通。盈置業有限公司。總經理張炯介紹,該項目。共500套戶。型,建筑面積2萬平方米,一部分?;臀?50平。方米,剩余戶型約40至50平方。米。其中,80%的戶型。已經銷售。,并于去年10月交。付業主。目前項目整治正。在順利進行,41套整改戶型已經驗收通過。

  姚群鳳表示,閔行區。對于已經入住的。違法違規商辦項目將加強使。用監管,包括安。全消防檢查、隱患。消除,后一步將根據市。里有關政策,對產權轉移。進行注記,只有恢復成商。辦功能才能進行產權轉移。

  位于嘉定區的D9空間項。目,共計1463套房屋目前也。已全部售出并部分入住。。不過記者發現,仍有少量戶型正。在裝修中,。室內仍可看到插。層和分隔廚衛等違法違規行為。

  項目嚴格。按“證據清單”。取證

  需要說明的是。,這次公布的4個典型案例都。是依法依。規進行的,有明。確的法律法。規依據。市規土。局副局長王訓國表示,市規。土局作為這次整治的執法主。體,在市住建委牽頭。下,制定。了一系列的證據清單,對。整個房屋從合同的。出讓到項目的審批,再到施工。過程的監。管、竣工驗收,驗收后的使用。,形成一個鏈條,。甚至包括中間的。一些廣告宣傳等,都。能找到完整的證。據清單?!拔頤且竺扛魷钅懇細癜湊照飧鑾宓ダ疵魅啡≈??!?/p>

  馬韌說,在。下一步整治推進過程。中,仍然要抓一些典型的案例進行。處罰。當然,《意見?!芬丫魅?,配合好整改的可以不。予處?;蛘嘸跚崠Ψ?,。如果存在違法。違規行為嚴。重的,除了處?;掛惺諧〗氳?。舉措?!罷獯吻謇碚僂甌?。后出現反。彈的,也就是已經清理整頓后又在。這些項目上出現違法。違規行為的,對開發商企業從重。處罰,業主。方面則要進行限制交易和轉讓的行為?!?/p>

  值得注意的是,從這次。清理整頓的前期調。查看,“類住宅”。多數由商辦項目類別中。的公寓式辦公異化而來。按照國家。建筑規范設計,考慮到以人為本的。理念,也為加強商辦項目對。市場的吸引力,確實有一。種類別是公寓式辦公,內部可。以設立獨立的衛生設備等。,但主要功能是向小型企業出租出。售,本質上還是辦公樓。同時,在。面積上有嚴格規定。,單套面積必須在150平方米以上。

  但從上海市場調查。的數據看,。幾乎都是100平方米以下,。多數為50平方米左。右的小套。型,而且已經違背了當初的。本意,成為實際上的住宅和。規避限購的途徑。

  “這是很難單。純依靠設計建設和審批管控來。解決的,而是應當。從市場源頭加以制約,建立。長效機制?!蓖躚倒?。說,考慮到上海在公寓。式辦公品類上走樣嚴重,今年???,上海土地。出讓的商業辦公用地合。同內,明確不。能做公寓式。辦公;同時,規劃審批環節,也不?;崠嬖詮⑹槳旃飧銎分?。。如果做公寓式酒店,合同內要約定。,沒約定的也不能做公寓式酒店。

  此外,同時規定,。對于商業辦公項。目,開發商建造好后。要自己持有一定的比例和年。限,持有以外可以銷售的部分,在。合同內也要明確告知要以整層作。為單元轉讓銷售,防止開發商。后期做小分割。

  “下。一步,也將在各。個區做試點,。在一些產業園區特別是大型商務區。周邊,如有需要,把原來的。規劃進行調整,多造一。些出租式住宅?!巴?。過評估,將原來一些商業辦公。用地改為住宅用地。,但要明確這類。住宅是出租式的,不是。銷售式的,讓一些年。輕白領能夠租用?!蓖躚倒?。

  □本報記者。彭揚

  自去年樓市“。去杠桿”以來,房企杠桿率和。居民杠桿率均開始有不同程度。的下降。在加速推進金融去杠。桿的大環。境下,房地產市場或繼續迎來調。整。與此同時,應關注地產行。業的債務壓力。在當前市場形勢存。在較大不確定性、流動性趨緊的背。景下,無論從。經營安全的角度,還是從把。握機會的角度看,房企保持?;醣易式鸕某湓J欠淺S斜匾?。

  渠道收窄融資成。本上升

  中國指數研究。院《2017中國。房地產上市公司T。OP10》。研究報告指出,2017年。房地產自籌資金比例已逐。步下降,房地產上市公司。融資來源由公司債轉向。銀行貸款、中期票。據、信托等傳統融資渠道。

  隨著2016年以來。金融監管。的不斷加強,房企資金面持續。收緊。Wind資訊。統計,按照信用。債申萬行業SW房地產行業劃分,。今年1月1日至5月21日,企業。債發行只數為10只,發行額為9。8.7億元;公司債發。行34只,發行。額為296。.8億元。而去年同期,企。業債共發行52只,發。行額643.8億元;公司債共發。行294只,發行額3901.53億元。

  從4月數據來看,國泰。君安研究報告指。出,地產企業發債節奏放緩。,主力品種仍為中票與。美元票據。。繼三月地產債發行的小高潮。之后,四月上市房企。發行量銳減,發。行主力品種仍為中票與。優先票據。,其中人。民幣融資79億元,美元融資18。億美元(合人民幣1。24億元),相較于上月2。44億元人民幣。以及42億。美元(合人民幣。288億元。)的規模銳減,相較于前幾個月,利率中樞開始上移。

  廣發證券地產行業首席分析師。樂家棟表示,房企在融資方。面出現兩個變化:一是4月房。企融資成本有所上。行,需要積極。關注后續資金收緊對房企資金。成本的影響;二是由于國內融資渠。道全面收窄,房企。融資逐步轉。向海外,海外融資有所升溫。

  從融資成本來看,。海通證券的。首席宏觀債。券分析師姜。超表示:“地產債。券發行利。率大幅提升。地產企業債券融資快。速攀升,主要與2015。年新公司債發債門檻降低以及發債。利率持續。下行有關,現在公司。債發債門檻提高,發債利率也有了大幅回升?!?/p>

  據統計,2015。年到20。16年中地。產公司債發行利率從6%至7。%的高位一路下。行,但10月份以后發行利。率拐頭向上,到201。6年12月份地產公。司債的平均發行利率已經回升。到6%左右;中票的發行利率。趨勢也是如此,201。5年地產公司。發行中票的平均利率在。5.5%左右,2016年一度降。到3.5%,但近期拐頭上。行,目前在5.3%至5.4%左右。

  對于海外發。債規模,申。萬宏源固收團隊表示,具體來???,今年以來房。地產企業海外發債規模。116.95億美元,發。行債券數量31只,。均創同期歷史新高。其。中,一季度房地產。企業海外發債規模99.5億美。元,是去年同。期的近四倍;近期。降溫明顯,二季度以來,房。地產企業海。外發債規模為。17.45億美元,為2013年以來同期次低。

  另外,從房企經營現。金流來看,受地產調控升級影響。,4月新增居民中長期按揭貸???441。億元,較上。月略有回落,占全部新增貸款。比重40.4%,。較上月下降3.。7個百分點。今年前。4個月,按揭貸??罾奐普既?。部新增貸款的35.8。%,較上年末回落9.1個百分點,趨向合理區間。

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